KKR上海外滩首拿项目，上海不动产资管市场再添新玩家

继黑石、基汇资本后，又一家国际私募巨头杀入了上海存量商办市场。

KKR入局上海存量市场

近日，据观点地产报道，国际知名私募KKR与翰同资本成立了合资公司，双方将在北京与上海核心区域寻找合适的老旧存量项目进行改造以及不动产进行投资。

双方搭建的投资平台最近已经在上海外滩附近拿下了一宗存量项目，其前身为福都商厦，位于人民路399号，该项目面朝黄浦江，背靠豫园。

该消息人士表示，这个项目将会更名为“外滩NEO”。

NEO品牌是翰同资本在城市更新中主打的品牌，去年“静安NEO”项目的发布是首次将其推出面世。

据悉，上海静安NEO大厦，原名静安律德大厦，引进华住集团做为项目基石投资人及酒店部分运营商，并引入金茂资本等专业投资机构联合投资，完成了对该物业的股权收购。

该项目紧邻上海核心商务区静安寺商圈，距离在建中的地铁14号线武定路站仅50米。项目始建于1978年，前身为上海沪西纺织机械厂。在翰同资本将其改造后，涵盖了酒店、办公、商业、户外活动等多层业态，成为新的城市综合体。

在国外基金与本土操盘的存量改造上，静安NEO是KKR与翰同资本的首个试水项目。

值得注意的是，两家公司作为投资方的角度，都是股权投资基金。比如在之前的静安NEO项目上，就有投资方说要在两年后退出，预期收益率将不低于25%。

另据消息人士透露，在外滩NEO项目上，KKR是长期资本，退出方案十分灵活，不排除在市场有很高价格时退出。考虑到核心地理位置上优质资产的稀缺性，KKR在中国的投资资产组合中持有上海核心区域的商办物业也将是不错的选择。

KKR的中国投资路径

作为全球历史最悠久的私募股权机构之一，KKR的创立一度被认为是PE出现的标志。1976年创立至今，超40年间，以杠杆收购（LBO）和管理层收购（MBO）闻名的私募巨头，目前业务涉及PE投资、能源、基础设施、房地产和信贷等多元领域。

据KKR在投资者日（Investor Day）上发布的信息显示，其私募市场的管理资产达1020亿美元，其中包括700亿美元的私募股权基金(包括成长型基金)、330亿美元的产业基金(包括基础设施、能源和房地产)及其他基金等。

亚洲及中国市场一直是KKR深耕的市场。2017年8月11日，KKR开办了上海办公室，这是继北京和香港之后，KKR在大中华区开设的第三个办公室。

在中国市场，KKR的投资项目类型多样，包括南孚电池、平安保险、蒙牛乳业、中粮肉食、百丽鞋业、58到家和恒安国际等。

在房地产板块，KKR最早通过与远洋地产合作而打入国内地产领域，并一起入股了首创钜大。此外，KKR更多的是参与房企具体项目并进行股权投资，通过发挥合作企业的专业性，提升项目价值，并以此寻求回报。

最近的一笔受到关注的投资是在8月11日，KKR与雷士照明控股有限公司宣布签署股份购买协议。根据该协议，KKR将与雷士照明达成战略合作并以约7.94 亿美元股权对价收购雷士照明中国照明业务多数股权。

国内存量商办受外资追捧

今年年初以来国际买家不断收购国内存量物业。以黑石、凯德、基汇、吉宝、Brookfield为代表的国际基金，分别拿下北外滩星港国际中心、上海浦发大厦、上海MixC万象城、一方大厦、绿地黄埔滨江等商办物业。

其中仅黑石一家就花掉了200亿来收楼。黑石先是以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权；又以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份；紧接着以15亿美元收购上海长泰广场。

仲量联行表示之所以外资热衷于收购内地物业，主要由于境内外融资成本的差异，外资买家拥有相对低廉的融资成本，可享有部分溢价空间，较内资投资者更有竞争力。

此外，今年以来，由于投资者对经济的担忧情绪有所抬升，投资大宗商业地产的动机更加着重于投资组合的分散风险和稳定现金流。从世邦魏理仕调查的数据来看，写字楼正在成为更多（36%）投资者配置的首选。

摘自—地产资管界